Het TF heeft tot doel de maatschappelijk gewenste (versnelde) realisatie van woningbouwlocaties te bevorderen. Bij de Begroting 2017 is hiervoor de volgende argumentatie gegeven: “Zaanstad kent een forse woningbouwambitie. De beschikbaarheid van geschikte locaties is echter beperkt. Om tot de benodigde (en tijdige) realisatie van de ambities (MAAK.Zaanstad) te komen, is het noodzakelijk over te gaan tot herstructurering en transformatie van complexe locaties ín de stad, bijvoorbeeld verouderde bedrijfslocaties. Daarbij is het onontkoombaar te investeren in verwerving van gronden en gebouwen, sanering, aanpak van hinderende milieucontouren, herbestemming van erfgoed, aanleg van infrastructuur, realisatie van openbare ruimte, parkeeroplossingen, etc. De ontwikkeling van dergelijke – complexe – woningbouwlocaties kent vaak structurele tekorten (onrendabele top). Zonder eigen publieke investeringen is vaak geen positieve businesscase te maken.” Het Transformatiefonds wordt ingezet om in dit soort gevallen een doorbraak te kunnen forceren, zodat private partijen tot realisatie van de woningbouw over kunnen gaan.

Voeding Transformatiefonds

Als gevolg van de wijziging in het BBV worden vanaf 2017 geen investeringen meer direct uit de begroting gedekt, maar op de balans geactiveerd. Dat heeft tot gevolg dat er (vooral) in de eerste jaren tijdelijk begrotingsruimte onbesteed blijft en in latere jaren een groter beslag wordt gedaan op de structurele begrotingsruimte. Deze begrotingsruimte vormt de voeding van het Transformatiefonds. De dotatie neemt elk jaar af als gevolg van toenemende kapitaallasten die de vrijvallende begrotingsruimte verlagen.
Zoals opgenomen in de Kaderbrief 2019 zijn er twee wijzigingen in de voeding van het fonds aangebracht. Beide wijzigingen zijn het gevolg van een aanpassing in de originele berekeningen van de voeding (begroting 2017). Ten eerste is geen rekening gehouden met de (uitbreidings)investeringen in de openbare ruimte die gedekt worden uit het Investeringsfonds. Deze investeringen leveren geen begrotingsruimte op en dus ook geen ruimte om toe te voegen aan het fonds. Ten tweede is onvoldoende rekening gehouden met de levensduur van vervangingsinvesteringen van wegen (herstraten of verlagen). Vervangingsinvesteringen hebben een kortere afschrijvingstermijn dan volledig nieuwe investeringen. De kapitaallasten zijn daardoor hoger, waardoor minder begrotingsruimte ten gunste van het Transformatiefonds kan worden gebracht.

Uitputting Transformatiefonds

Het Transformatiefonds kan niet vrijblijvend worden ingezet. Bij aanwending van deze middelen zal de gemeente immers extra moeten lenen. Wanneer de middelen niet financieel ‘renderen’ heeft dit een permanent opwaarts effect op de leningenportefeuille met alle rente-effecten en risico’s die daarmee gepaard gaan. In de begroting 2017 zijn strikte voorwaarden opgenomen waaraan de uitgaven ten laste van het Transformatiefonds moeten voldoen. Her gaat daarbij om de bijdragen die marktpartijen zelf moeten leveren, de maatschappelijke effecten die de uitgaven moeten opleveren, de maximale bijdrage van € 10.000 per woning en andere voorwaarden. De extra woningen zorgen voor hogere inkomsten OZB en gemeentefondsuitkering en dekken daarmee de extra rentelasten voor de hogere lening af.
Eén van de spelregels is dat vóórdat een aanvraag voor een bijdrage uit het Transformatiefonds bij het bestuur wordt voorgelegd, de aanvraag op de criteria wordt getoetst door een ambtelijke Investeringsboard. Tot september 2018 zijn twee aanvragen naar de raad gebracht en akkoord bevonden. Het betrof de woningbouwontwikkeling aan de Mauritsstraat en in de nieuwe Verkadewijk. Diverse aanvragen zijn in voorbereiding, waarvan Hemmes en Kan Palen het meest concreet zijn. Net als bij het Investeringsfonds moet voor elke bijdrage uit het Transformatiefonds een kredietvoorstel aan de raad worden voorgelegd. Pas wanneer de raad over het plan heeft besloten en er een krediet beschikbaar is gesteld, vindt allocatie van de middelen plaats. Vijf jaar na invoering van het Transformatiefonds wordt de werking van het fonds geëvalueerd.
In de volgende grafiek is de ontwikkeling van het Transformatiefonds weergegeven. De jaarlijkse dotaties aan het fonds lopen nog jaren na 2027 door, maar nemen elk jaar iets af. Op de langere termijn zullen de onttrekkingen aan het fonds in lijn moeten worden gebracht met de aanwezige middelen in het fonds.